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江西省城市房屋拆迁估价技术规范(试行)

文章来源:九江市住房保障和房产管理局     发布时间:2017-07-28

第一章           总 则 

 

第一条  为规范房屋拆迁补偿估价行为,维护房屋拆迁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》和国家《房地产估价规范》的有关规定,结合本省实际,制定本规范。 

第二条 在本省城市规划区内国有土地上进行的房屋拆迁估价活动,适用本规范。 

第三条 房屋拆迁估价应坚持独立、客观、公正的原则。 

    第四条 房屋拆迁估价实行“谁委托,谁付费”的原则。 

第五条 房屋拆迁估价应遵从房、地整体性原则(采用成本法估价的除外)。 

第六条       委托人与受委托的评估机构不得有隶属关系。 

 

第二章 房屋拆迁货币补偿基准价格的确定 

 

第七条  房屋拆迁货币补偿基准价格是指在城市一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段、分等定级,调查评估出的某一时点各区段、各类型房地产的平均市场价格。 

房屋拆迁货币补偿基准价格作为房屋拆迁补偿价格评估的参考。 

第八条 房屋拆迁货币补偿基准价格的确定与公布按以下程序进行: 

(一)市、县人民政府或其授权的部门择优委托承担评估房屋拆迁货币补偿基准价格的房地产价格评估机构。 

(二)受委托的评估机构拟定房屋拆迁货币补偿基准价格的测算技术方案,并报委托方审定。技术方案主要包括:基本思路、测算方法、工作程序、样本采集、各种数据的处理方法及承担测算工作的技术力量等。 

(三)评估机构根据国家有关房地产估价技术规范及审定后的技术方案进行测算,并按规定要求提交房屋拆迁货币补偿基准价格估价报告。 

(四)委托方组织有关部门、估价专家对估价报告进行论证。对估价报告进行论证时,评估机构应提交估价报告形成的背景材料、说明、各种数据结果的详细计算过程等有关依据材料。 

(五)根据论证通过的估价报告,拟定房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案。 

(六)对房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案进行公示。广泛听取社会各界的意见后,由市、县人民政府批准、公布,并同时将公布结果报上一级房产行政主管部门和省建设行政主管部门备案。 

第九条 从事房屋拆迁货币补偿基准价格评估的房地产价格评估机构应具备二级以上(含二级)资格。房屋拆迁货币补偿基准价格估价报告应由5名以上(含5 名)注册房地产估价师签名,并加盖评估机构公章。 

 

第三章 房屋拆迁补偿估价 

 

第十条 房屋拆迁补偿估价是指估价结果专供拆迁人与被拆迁人协商被拆迁房屋补偿金额的房地产估价。不包括房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿的评估。 

第十一条 从事房屋拆迁补偿估价的房地产价格评估机构应具备三级以上(含三级)资格。房屋拆迁补偿估价报告应由2名以上(含2 名)注册房地产估价师签名,并加盖评估机构公章。 

第十二条 拆迁人在《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内,只能委托一家具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估。评估机构不得将受委托的估价业务转让、变相转让或者再委托。 

第十三条 评估机构接受估价委托,应当核验委托人的《房屋拆迁许可证》,并与委托人签订书面房屋拆迁估价委托合同。 

评估机构应当按照估价委托合同约定的时间和要求完成委托估价任务,并向委托人出具估价报告(含技术报告和分户报告)。评估机构未按照合同约定的时间和要求完成委托估价任务,或者估价失实的,应当承担相应的责任。 

第十四条 拆迁当事人应当如实为评估机构提供估价所必须的资料,并协助评估机构开展现场查勘。如拆迁当事人未如实提供有关资料、未履行义务造成估价失实或其他后果的,由拆迁当事人承担相应责任。 

第十五条 房地产价格评估机构在出具估价报告后,有义务向拆迁当事人解释拆迁估价的依据、选用的估价方法、估价结果产生的过程等有关技术问题。 

第十六条 评估机构应当将下列资料与估价报告(含技术报告、分户报告)一并整理存档,并将复印件报房屋所在地的市、县房地产行政主管部门存档,存档资料至少保留10年。存档资料包括: 

(一)估价委托合同; 

(二)房屋拆迁许可证; 

(三)估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料; 

(四)估价对象的实地查勘记录、照片等资料; 

(五)可比实例的实地查勘记录、照片等资料; 

(六)确定估价结果的有关系数、参数等证明资料; 

(七)其它涉及估价项目的辅助资料。 

第十七条 拆迁补偿估价的对象,包括被拆迁房屋、附属物及其权属证书范围内的土地使用权和安置用房及其权属范围内的土地使用权。 

估价报告中估价目的载明为“房屋拆迁补偿估价”。 

估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。 

采用的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押等权利限制的影响。 

第十八条 房屋拆迁补偿估价应当综合反映被拆迁房屋的区位、用途、环境、容积率、结构、成新、层次、建筑面积等情况以及装饰装修等因素。 

第十九条 房屋拆迁补偿估价宜选用两种以上的估价方法进行估价。有条件选用市场比较法进行估价的,应当以市场比较法为主要的估价方法;收益性房屋的估价,应当选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分不宜采用市场比较法、收益法进行估价的情况下,可采用成本法。 

第二十条  采用市场比较法估价的,应在与被拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过1年的最近的充分房地产市场交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的 3个以上可比实例,并制作可比实例调查表。 

可比实例的成交单价一般相差不应超过20%。 

第二十一条 采用收益法估价的,房屋收益应当按照被拆迁房屋同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平,即客观正常收益修正确定。 

第二十二条 采用成本法进行估价的,应当采取房地分别估价的方式,评估出房地产市场价格。房屋权属范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正等方法求取。 

建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。 

房屋折旧以直线折旧法计算,不适合用直线折旧法计算的,可以使用成新折扣法计算。无法搬迁的房屋建筑设备应单独计算折旧。 

第二十三条 居住房屋估价应采用市场比较法。 

第二十四条 非居住房屋可按其用途分为经营性和非经营性两大类。经营性房屋估价应采用市场比较法、收益法。非经营性房屋估价可采用市场比较法、成本法,能搜集充分成交案例并有符合规定要求的可比实例的,应采用市场比较法。 

第二十五条 装饰装修补偿估价应按照本省装饰工程定额标准确定其重置价格,结合成新计算。 

第二十六条  在建工程估价应当采用成本法。在建工程土地估价以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。在建工程建设进度以房地产行政主管部门通知停止施工时的状态为准。 

第二十七条  未超过批准期限的临时建筑可按照其重置成新价结合剩余期限进行估价。 

第二十八条 拆迁补偿估价结果的货币单位精确到人民币元。 

 

第四章 附 则 

 

第二十九条  在本省城市规划区外国有土地上进行房屋拆迁估价活动的,参照本规范执行。 

第三十条 本规范未作规定的,按照国家《房地产估价规范》的有关规定执行。 

第三十一条  本规范由省建设行政主管部门负责解释。 

第三十二条 本规范自2003年10月1日起施行。